Acquérir un immeuble à l’étranger, une bonne idée?

L’été approchant, certains se prêtent à rêver à  l’acquisition d’un mas provençal, d’un riad au Maroc, d’un ranch en Patagonie ou encore d’une île perdue au milieu du Pacifique. Le rêveur ne perdra toutefois pas de vue que ce type d’achat, outre le prix qu’il sera nécessaire de débourser pour le réaliser, présente des incidences fiscales qui ne sont pas toutes désagréables.

Le présent article a pour objectif d’apporter quelques éléments de réponses à celles et ceux qui envisagent l’achat d’un bien à l’étranger.

Acheter un immeuble à l’étranger, une bonne idée ?

L’été approchant, certains se prêtent à rêver à l’acquisition d’un mas provençal, d’un Riad au Maroc, d’un ranch en Patagonie ou encore d’une île perdue au milieu du Pacifique. Le rêveur ne perdra toutefois pas de vue que ce type d’achat, outre le prix qu’il sera nécessaire de débourser pour le réaliser, présente des incidences fiscales qui ne sont pas toutes désagréables.

• Le droit d’entrée

Tout le monde sait qu’une acquisition immobilière en Belgique contraint au paiement d’un droit d’entrée très important, appelé droits d’enregistrement qui varie selon la valeur du bien et le nombre d’immeubles dont l’acquéreur dispose. Ces droits peuvent atteindre 15% du prix de vente en Région Wallonne et peuvent être portés à 21% du prix de vente lorsque le bien est neuf et qu’il est soumis à la TVA.

Le droit d’entrée à l’étranger est souvent plus faible si l’immeuble n’est pas neuf, auquel cas la TVA sera probablement d’application si le bien est situé en Europe puisque cet impôt est défini par des normes européennes qui s’appliquent de manière uniforme sur le territoire de l’Union.

En France par exemple, les droits d’enregistrement varient entre 5% et 6% du prix de vente de l’immeuble, en Espagne, ce taux est généralement fixé à 10%. En Italie, les taux sont nombreux et varient entre 2% et 22% du prix de vente.

• Le droit d’acquérir la propriété

Si le droit d’acquérir la propriété sans être résident ou sans être titulaire de la nationalité d’un Etat ne fait pas beaucoup de débats en Europe, cette question méritera une analyse toute particulière lorsque l’acquéreur souhaite investir dans des pays situés sous des latitudes plus lointaines.

Nombreux sont les pays d’Afrique ou d’Asie dans lesquels il est impossible d’acquérir la propriété définitive d’un bien immobilier sans être résident ou doté de la nationalité de celui-ci.

Souvent des régimes hybrides sont mis en place pour les étrangers et leur accordent un droit temporaire d’occupation de longue durée ou une division de la propriété, par laquelle l’acquéreur devient propriétaire des constructions sans pouvoir jamais devenir propriétaire du terrain sur lequel celles-ci s’élèvent.

Il est parfois possible de mettre en place certains montages, via l’interposition d’une société par exemple, et garantir de cette manière que le bien restera la propriété de son acquéreur étranger. Cette dimension retiendra tout particulièrement l’attention des acquéreurs qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants.

• Les impôts perçus l’Etat dans lequel où bien est situé

La fiscalité internationale est particulièrement complexe. Elle est généralement réglée par le biais de conventions préventives de la double imposition. Ces conventions internationales, qui sont essentiellement inspirées d’un modèle établi par l’OCDE, prévoient dans l’immense majorité des cas que l’ensemble des revenus immobiliers seront taxés dans l’Etat de situation du bien immobilier. La Belgique en a signé de très nombreuses et il est fort à parier qu’une d’entre elles viendra s’appliquer à votre situation si vous achetez un bien à l’étranger.

Les acquéreurs seront attentifs non seulement à l’impôt foncier qui peut considérablement varier selon les Etats, mais auss aux différents impôts locaux qui peuvent venir s’ajouter à cette taxe annuelle.

En France et en Espagne par exemple, un impôt est prélevé sur la plus-value tirée de la revente du bien immobilier. En Belgique cet impôt existe aussi, mais il est moins souvent appliqué parce qu’il postule une revente rapide du bien. Dans les autres pays, ce délai peut être beaucoup plus long puisqu’il est de 20 ans en Espagne et que cet impôt est soumis à des modalités complexes en France.

• L’impôt sur les revenus en Belgique

Les conventions préventives de la double imposition octroient certes à l’Etat dans lequel le bien immobilier est situé de prélever des impôts sur les revenus fictifs (ou non) produits par ceux-ci, mais la Belgique conserve toutefois aussi un droit de prélever l’impôt sur ces revenus.

Si la Belgique a conclu une convention préventive, ces revenus étrangers ne sont en principe pas taxables en Belgique. La loi fiscale belge exige cependant que l’on tienne compte de ces revenus pour la détermination de l’impôt dû en Belgique sur les autres revenus de source belge. C’est ce qu’on appelle la réserve de progressivité.

Si la Belgique n’a pas conclu de convention préventive, ce qui est extrêmement rare, elle taxera ces revenus comme s’ils étaient de source belge, mais permettra une déduction proportionnelle de la moitié de l’impôt payé à l’étranger.

Le contribuable belge propriétaire d’un bien immobilier doit en faire la déclaration annuellement. La loi prévoit que le montant qui doit être indiqué dans cette déclaration est celui de la valeur locative annuelle du bien en cause.

Cette disposition a été vigoureusement combattue et il est admis, depuis un arrêt de la Cour de Justice de l’Union européenne, que le revenu soit déterminé sur la base du revenu cadastral local du bien puisqu’il s’agissait d’une discrimination manifeste face au droit des résidents belges disposant de biens immobiliers en Belgique de ne déclarer que le revenu cadastral belge majoré de 40%.

La difficulté est désormais de déterminer le revenu du bien étranger sur des bases similaires à celles employées par le fisc belge pour les biens situés en Belgique. La loi n’a pas encore été modifiée et les praticiens attendent d’en connaître les modalités. Dans l’attente, le contribuable dispose d’une relative liberté pour fixer le “revenu cadastral” du bien dont il est propriétaire à l’étranger.

Il convient de rappeler à l’attention des distraits qui oublieraient cette obligation de déclaration, qu’il existe désormais de très nombreux accords d’échange automatique de renseignements applicables en matière immobilière et que le fisc belge sera très prochainement au courant du patrimoine immobilier mondial des résidents belges.

• La planification successorale

L’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger peut être très intéressante dans une optique de planification fiscale successorale. En effet, les investissements immobiliers sont des opérations bien vues des investisseurs belges qui les considèrent comme des placements extrêmement sûrs. La transmission d’un immeuble situé en Belgique par un résident belge implique une taxation très importante en termes de droits de donation ou de succession, alors que la donation d’un immeuble situé à l’étranger par un résident belge n’est pas soumise au moindre impôt en Belgique si le donateur ne décède pas dans les 3 ans de cette donation. La donation immobilière d’un immeuble à l’étranger est traitée de la même manière qu’une donation de valeurs mobilières en Belgique qui n’est soumise, en principe, à aucun impôt.

Dans de nombreux pays, il existe des exonérations très importantes, voire quasi totales, pour les non-résidents qui transmettent leurs biens, comme c’est le cas par exemple dans certains cantons suisses.

En revanche, en cas de décès prématuré, les droits de succession avant toute planification pourraient être perçus dans les deux Etats puisque la Belgique peut alors percevoir des droits de succession sur l’actif mondial du défunt. Il n’existe en effet que très peu de conventions préventives de la double imposition applicables en matière de droits de succession.

Enfin, l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger peut être l’occasion d’y aller finir ses jours et de bénéficier du tarif des droits de succession du lieu de ce dernier établissement qui offriront parfois, en plus du soleil dont nous manquons en Belgique, d’agréables perspectives successorales.

• Conclusion

L’acquisition d’un bien à l’étranger, assouvit souvent un profond désir d’exotisme. Une fois passé outre les difficultés nées de la barrière de la langue, des formalités administratives ou des contraintes d’entretien du bien, celui-ci peut apporter d’agréables perspectives fiscales et motiver un bel investissement.

Les futurs acquéreurs seront toutefois attentifs aux différentes subtilités qui peuvent naître de cette acquisition et mesureront toute la nécessité de vérifier toutes les implications financières et fiscales de leur investissement.