Les conséquences fiscales de l’acquisition d’un immeuble à l’étranger pour les résidents belges : acheter en France (1)

Quai de la joliette

Bon nombre de belges souhaitent échapper à la grisaille de nos régions et font l’acquisition de biens immobiliers en France. Un tel achat représente, en plus du prix d’acquisition, des coûts non négligeables supplémentaires qu’il est nécessaire d’analyser précautionneusement.

  1. Acquisition d’un immeuble et résidence fiscale

Acheter un immeuble en France ne fera pas de vous un résident français taxable intégralement en France. En effet, la Convention préventive de la double imposition liant la Belgique et la France réservera le critère de la résidence et donc, le pouvoir de taxation au pays dans lequel le contribuable a « le centre de ses intérêts vitaux ».

  1. Les droits d’enregistrement

Ces droits sont fixés en France à 5,09 % de la valeur vénale du bien lorsqu’il a plus de 5 ans. Ce premier impôt qui est perçu lors de l’acquisition du bien est majoré de 0,1% pour la contribution de sécurité immobilière et des frais de notaire (0,825%). En cas d’acquisition d’un immeuble récent, la TVA prend la place des droits d’enregistrement.

La cession de parts dans une société à prépondérance immobilière est aussi soumise aux droits d’enregistrement, il sera donc difficile d’éviter le paiement de ces droits en passant par ce type de structures.

Bonne nouvelle donc, le coût de l’acquisition d’un bien immobilier en France y est beaucoup moins élevé qu’en Belgique où les taux atteignent 12,5% en Wallonie et à Bruxelles et 10% en Flandres.

  1. La taxe foncière et d’habitation

La taxe foncière est le pendant belge du précompte immobilier. Cet impôt varie selon les collectivités locales et est calculé sur la base du revenu cadastral diminué d’un forfait de frais de 50%.

Il convient donc de déterminer quel est le taux applicable et quelle est la hauteur du revenu cadastral dans la collectivité territoriale de votre choix pour connaître le montant d’impôt annuel dont vous serez redevable au titre de la taxe foncière.

La taxe d’habitation est due par la personne qui dispose du droit d’habiter dans un immeuble meublé. Le taux applicable est déterminé par la collectivité locale dans laquelle l’immeuble est situé sur la base du revenu cadastral, Ces taux pouvant varier du simple au triple, il convient d’être particulièrement attentif avant d’acquérir l’immeuble cher à votre cœur.

  1. L’ISF

Pour ceux d’entre vous qui s’engagent dans de gros investissement, l’ISF frappe également en France, les non-résidents, sur leurs biens situés en France à l’exclusion des placements financiers. Si la valeur de votre patrimoine français excède 1.300.000 EUR, l’ISF vous sera réclamé à un taux variant entre 0,50% et 1,50% de cette valeur.

  1. Les plus-values immobilières

Si votre objectif n’est pas d’acquérir uniquement un bien pour y passer vos vacances pendant les 30 prochaines années, mais de réaliser un bon placement que vous pourriez envisager de revendre rapidement, sachez que la France connaît un régime beaucoup moins favorable que la Belgique puisque les plus-values immobilières y sont imposables à un taux de 19%. Sans entrer dans les détails, des exonérations et abattements qui viennent diminuer le poids de cet impôt sont prévus.

  1. L’impôt sur les revenus

Les revenus de biens immobiliers situés sur le territoire français sont, aux termes de la Convention préventive de la double imposition, exclusivement imposables en France.

Ils sont néanmoins soumis à l’impôt belge sous réserve de progressivité selon la même Convention. L’impôt belge est calculé selon les revenus mondiaux des résidents belges, mais un mécanisme fiscal neutralise l’imposition sur les revenus de source étrangère de sorte que seul le taux applicable aux revenu belge est augmenté.

Il est possible d’imputer en Belgique les frais de l’acquisition de bien immobiliers français, par exemple les intérêts d’emprunts.

  1. Conclusion

La détention de biens immobiliers peut avoir d’autres conséquences plus ou moins agréables selon la structure de vos revenus et de votre patrimoine mondial qu’il convient d’analyser avec précaution.

Faire l’acquisition d’un bien immobilier en France n’est pas une mauvaise idée pour le belge traditionnellement attaché à la brique. Les coûts d’acquisition sont très réduits par rapport aux biens situés en Belgique.

La transmission entre vifs à vos héritiers, si elle est réalisée, 3 ans au plus tard avant le décès est neutre de droits de succession ou de droits d’enregistrement en Belgique, ce qui est exceptionnel s’agissant de bien immobiliers et le taux des différents impôts est bien souvent plus faible que dans notre pays.

Si ces modestes lignes essentiellement fiscales ne vous ont pas encore convaincues, peut-être que le soleil, le dépaysement ou la cuisine que pourront vous offrir le sud de la France suffiront.

Pour plus d’information : j.havet@avocat.be

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