L’achat de biens immobiliers au moyen de votre pension complémentaire

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Nous avons déjà insisté à maintes reprises sur la nécessité de se constituer une pension complémentaire pour pallier les faiblesses de la pension légale qui sera versée par l’Etat lorsque nous atteindrons l’âge légal de la retraite. Joignant l’utile à l’agréable, certains de ces produits de pension du second pilier permettent également d’investir dans des biens immobiliers ce qui permet de jouir plus rapidement du capital qui a été constitué en vue de la retraite. Explications.

Le second pilier des pensions permet de constituer une pension qui sera versée à l’âge de la retraite sous la forme d’un capital ou d’une rente.

Cette pension complémentaire est soit constituée par votre employeur (il s’agit des assurances-groupe pour les employés, de l’engagement individuel de pension (EIP) pour les dirigeants d’entreprises), soit personnellement par les indépendants qui ont accès à la pension libre complémentaire (PLCI) et à la nouvelle convention de pension pour travailleur indépendant (CPTI).

Ces produits du second pilier peuvent être utilisés pour financer une acquisition immobilière. Ce financement peut être réalisé au moyen de quatre mécanismes différents qui présentent chacun des avantages et des inconvénients.

Cette législation prévoit que ces avances sur prestations, la mise en gage ou la possibilité d’affecter la valeur de rachat à la reconstitution d’un crédit hypothécaire, ne peuvent être admises que pour permettre à l’affilié d’acquérir, de construire, d’améliorer, de réparer ou de transformer des biens immobiliers situés sur le territoire de l’Union européenne et productifs de revenus imposables.

Ces avances et prêts doivent être remboursés dès que l’immeuble sort de votre patrimoine (article 49 § 2 de la loi-programme du 24 décembre 2002, pour la PLCI par exemple). Les dispositions qui arrêtent les modalités de la PLCI et des assurances groupe sont sensiblement identiques.

Le champ d’application de ces dispositions est relativement large puisqu’il englobe l’acquisition de biens immobiliers au sens large, qu’il s’agisse d’une habitation, d’un immeuble commercial ou industriel, de boutiques, d’un terrain de tout autre bien immobilier. Il importe peu que l’immeuble soit utilisé à des fins professionnelles ou non.

Si l’achat est bien souvent privilégié, la construction, la transformation, l’amélioration ou la réparation d’un bien immobilier sont d’autres options elles aussi très prisées. Il est aussi possible d’utiliser cette faculté pour rembourser un crédit en cours.

La législation implique d’être propriétaire du bien immobilier, ce qui exclut le démembrement puisque la nue-propriété ne permet pas de « générer des revenus imposables ».

Il faut enfin demeurer propriétaire, en cas de revente, l’avance devra être restituée à l’assureur.

Les quatre techniques peuvent se résumer comme suit :

  1. L’avance sur police avec paiement d’intérêts

Cette technique est similaire aux crédits « bullets », il permet d’obtenir une avance sur laquelle vous payez vous-même les intérêts aux moyens de ressources privées à l’assureur. Ce système permet de continuer à capitaliser votre produit de pension comme avant, sans aucune modification. Ce système permet aussi de ne perdre aucun rendement sur la police et de continuer à bénéficier des participations bénéficiaires si le contrat en prévoit.

  1. L’avance sur police avec capitalisation d’intérêts

Ce système s’apparente au système précédant, mais il permet de ne pas payer d’intérêts. Les intérêts sont capitalisés avec le montant de l’avance, à charge pour vous de rembourser le capital et les intérêts par prélèvement au jour de votre pension (ou avant). Ce système permet aussi généralement de continuer à bénéficier du taux d’intérêt garanti et des participations bénéficiaires.

  1. L’avance sur police sans paiement d’intérêts

Dans cet exemple, l’assureur va « isoler » le montant de l’avance qui ne sera donc plus productrice d’intérêts. Généralement, l’assureur se réserve le droit de prélever une indemnité qui varie généralement entre 0.5% à 1.5% sur la partie qui aura été bloquée.

  1. La mise en gage

Cette variante ne vous permet pas d’obtenir une avance, mais une caution. En effet, par la mise en gage de votre assurance de pension, vous pouvez obtenir une garantie bancaire d’un emprunt.

La banque qui bénéficie de cette sûreté devient alors le créancier gagiste de votre produit d’assurance et pourra en obtenir la liquidation à son bénéfice exclusif en cas de défaut de paiement de l’emprunt garanti.

  1. Fiscalité

Le fait d’avoir obtenu une avance ou d’avoir mis en gage le produit d’assurance n’influence en aucun cas la fiscalité de ces produits financiers.

La PLCI demeure déductible comme une cotisation sociale à condition de respecter le plafond légal de 3.187,04 EUR en 2018.

Les autres produits demeurent déductibles si les conditions nécessaires pour l’octroi de l’avantage fiscal auquel ces produits ont droit sont respectées, notamment la règle des 80%.

Au terme du contrat, le produit est liquidé comme si aucune avance ou mise en gage n’avait été accordée.

La perception d’un capital retraite ou d’une valeur de rachat est soumise aux taux distincts dégressifs suivants :

  • 20 % à l’âge de 60 ans (CIR, art. 171, 3°bis) ;
  • 18 % à l’âge de 61 ans (CIR, art. 171, 2°quater) ;
  • 16,5 % à partir de 62 ans (CIR, art. 171, 4°, f) ;

Toutefois, il est admis que le taux de 16,5 % s’applique avant l’âge de 62 ans si l’affilié prend sa retraite effective dans les conditions qui lui permettent de percevoir une pension légale anticipée.

La perception d’un capital retraite à partir de l’âge de 65 ans est soumis à un taux réduit de 10% pour autant que vous ayez été effectivement actif, jusqu’à ce moment, c’est-à-dire si vous avez été actif au cours des trois dernières années avant votre retraite.

Une cotisation de 3,55 % destiné à l’INAMI et une cotisation de « solidarité » de 2 % sont également dues.

Il est aussi possible de convertir le capital qui vous sera attribué en une rente. Certaines avances ou mises en gages sont taxées comme une rente, nous y reviendrons très certainement dans un prochain article.

  1. Conclusion

Ces techniques permettent de gagner à tous les niveaux puisque l’indépendant peut acquérir un bien immobilier tout en conservant l’avantage fiscal lié à la déductibilité des primes du second pilier. L’indépendant pourra aussi combiner ces avantages fiscaux avec ceux qui sont propres à la fiscalité des biens immobiliers.

Bien entendu, ces possibilités seront en principe plus avantageuses pour les dirigeants d’entreprises qui ont accès à l’EIP puisque les capacités d’épargne de la seule PLCI sont plus réduites. Nous avons cependant vu que le législateur avait mis en place un nouveau système de pension comparable à l’EIP pour les personnes physiques, ce qui devrait rétablir l’équilibre entre les deux régimes.

Le système d’avance ou de mise en gage est donc une bonne alternative pour celles et ceux qui souhaitent financer de nouveaux projets immobiliers tout en conservant des avantages fiscaux importants.

Jérôme Havet, j.havet@avocat.be

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A propos jhavet

Avocat spécialisé en droit fiscal, droit des sociétés et droit commercial.
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