Démolition et reconstruction d’habitations à 6% de TVA

Il est possible depuis longtemps de bénéficier d’un taux de TVA réduit de 6% en cas de « démolition suivie de la reconstruction » d’habitations. Cette réduction ne valait cependant que pour 32 villes belges restrictivement énumérées par la législation. Le Gouvernement vient d’étendre provisoirement ces règles à l’ensemble du territoire national, ce qui nous donne l’occasion d’en faire le tour.

Les travaux immobiliers sont soumis en principe au taux ordinaire de la TVA à 21%. Il existe cependant certaines exceptions, comme par exemple celle qui permet de soumettre à 6% les travaux dans les habitations qui ont au moins 10 ans d’ancienneté.

Une autre exception vise la démolition d’immeubles, suivie de leur reconstruction, également soumise à un taux identique de 6%, mais à condition de se situer dans l’une des 32 villes énumérées en annexe de l’arrêté royal relatif à la TVA n° 20.

Le gouvernement a décidé d’étendre cet avantage à l’ensemble du territoire jusqu’au 31 décembre 2022, sans modifier les règles applicables à son obtention qui sont les suivantes :

  • le maître de l’ouvrage doit être une personne physique ;
  • l’habitation reconstruite doit être destinée au logement du maître de l’ouvrage qui doit y établir son domicile ;
  • l’habitation doit être utilisée exclusivement ou, à tout le moins, à titre principal, comme habitation unique du maître de l’ouvrage ;
  • la TVA doit être devenue exigible entre le premier janvier 2021 et le 31 décembre 2022 ;
  • l’habitation reconstruite doit avoir une superficie habitable totale qui n’excède pas 200 mètres carrés.

Ce régime s’applique tant aux travaux de reconstruction qu’à la rénovation importante d’un vieux bâtiment dans laquelle les travaux « ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et de manière générale, sur les éléments essentiels de la structure du vieux bâtiment ». Une telle rénovation est assimilée à une reconstruction et peut bénéficier du taux de 6% de TVA. 

Le gouvernement entendait aussi donner une dimension sociale à cette mesure et a donc limité la surface bâtie à 200 mètres carrés, mais il nous semble difficile de pouvoir soutenir qu’un appartement de 200 mètres carrés situé dans les beaux quartiers de Bruxelles soit comparable à une maison d’une surface identique située dans une zone moins privilégiée de province.

La législation exclut également les logements destinés à la location, mais permet quand même, dans une optique de « politique sociale », de soumettre la reconstruction au taux préférentiel de 6%, si le maître de l’ouvrage donne l’habitation en location à une agence immobilière sociale au terme des rénovations pendant une période de 15 ans minimum.

La nature du bâtiment détruit n’a aucune importance, à cette restriction près qu’il doit présenter une « consistance significative ». Une grange peut ainsi être détruite et ouvrir le droit au taux réduit les bâtiments démolis et reconstruits ne doivent pas non plus occuper le même emplacement, mais simplement se situer sur la même parcelle cadastrale.

Le régime ne s’applique qu’à l’habitation propre et unique du maître de l’ouvrage. Cette condition est appréciée individuellement ou conjointement si le maître de l’ouvrage est marié. Le maître de l’ouvrage (et son époux ou épouse) ne peut donc être propriétaire d’une autre habitation en Belgique ou à l’étranger, sauf s’il l’a obtenu à la suite de succession et qu’il en est copropriétaire, nu propriétaire ou usufruitier.

Le maitre de l’ouvrage doit établir son domicile « sans délai » dans la nouvelle habitation et l’y maintenir pendant 5 ans minimum, ce qui implique donc que le taux réduit est exclu si le maître de l’ouvrage n’occupe pas lui-même l’habitation reconstruite.

Le législateur a également envisagé la situation de personnes qui sont déjà propriétaires de leur habitation, mais souhaitent bénéficier de ce régime. Ils disposent alors jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit l’occupation de l’habitation reconstruite pour vendre leur ancienne habitation.

Le régime implique évidemment l’accomplissement de diverses démarches administratives et le maintien son domicile dans l’habitation pendant une durée ininterrompue de 5 ans. Ce délai qui prend cours à partir de l’année qui suit la première occupation et se termine donc le 31 décembre de la cinquième année. A défaut de respecter cette condition, le maitre de l’ouvrage devra reverser la TVA éludée à concurrence des années manquantes.

Le propriétaire qui établit son domicile dans cette habitation en 2021 et la revend en 2025 ne devra donc régulariser que 2 ans de TVA, puisqu’il peut démontrer qu’il y a habité pendant 3 années complètes. Cette régularisation n’est également pas obligatoire en cas de décès ou de force majeure (par exemple un incendie).

Ce régime permet donc de réaliser une belle économie d’impôt dans le cas de la reconstruction ou de la profonde rénovation d’une occupation en vue de son habitation par le maître de l’ouvrage. Il est également possible de bénéficier du taux réduit à 6% dans le cadre de locations modestes et donc de voir dans cette mesure, une formule d’investissement attrayante. Enfin, ne perdons pas de vue que ce régime n’est valable que pendant deux ans sur l’ensemble du territoire et qu’il est donc urgent pour ceux qui souhaitent s’en prévaloir de le mettre en œuvre.

Jérôme HAVET, avocat spécialiste en droit fiscal, j.havet@avocat.be

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